Como sabemos, a atividade de aluguel de imóveis próprios no regime Simples Nacional é vedada. Porém, era possível a prática quando tributada pelo ISS.
Em meio a tantas mudanças ocasionadas pela Reforma Tributária, a Lei Complementar 214/2025 trouxe alterações válidas a partir do dia 01/01/2025, incluindo elas o aluguel no Simples Nacional.
Como era a tributação antes da alteração trazida pela Lei da Reforma?
A legislação trazia a permissão a essa atividade apenas quando essa prática se sujeitasse ao ISS.
Podemos citar como exemplo de locações tributadas pelo ISS, e, portanto, permitidas: cessão de uso e operações similares de imóveis próprios com o objetivo de explorar atividades como salões de festas, centros de convenções, escritórios virtuais, estandes, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e outras instalações semelhantes, destinadas à realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.
Quando a pessoa jurídica praticava a atividade de locação sem a incidência do ISS, ia ao encontro da vedação exposta na Lei Complementar nº 123/2006, artigo 17, inciso XV:
XV – que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS.
Sendo assim, a pessoa jurídica solicitava a exclusão por obrigatoriedade, até o último dia útil do mês subsequente ao da vedação, produzindo efeitos a partir do primeiro dia do mês subsequente à ocorrência da vedação, como expõe a Resolução CGSN nº 140/2018, artigo 81, inciso II.
Após a mudança
Publicada no Diário Oficial da União na data de 16 de janeiro de 2025, a Lei Complementar nº 214/2025, mais conhecida como Lei da Reforma Tributária, instituiu o IBS, CBS e IS e, além disso, trouxe outras disposições, como a alteração da regra de locação para o Simples Nacional.
Com isso, o inciso XV do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006 foi alterado pela Lei Complementar nº 214/2025, com efeitos a partir de 01/01/2025, passando a trazer a seguinte redação de vedação:
XV – que realize atividade de locação de imóveis próprios.
Percebe-se que foi retirado o texto “exceto quando se referir à prestação de serviços tributados pelo ISS”, ou seja, independentemente se a prática se sujeitar ao ISS ou não, é vedado ao regime Simples Nacional.
Tendo em vista que a alteração legal impacta na relação de atividades econômicas vedadas ao Simples Nacional, ressaltamos que, pelo inciso II, do § 4º, do artigo 8º, da Resolução CGSN nº 140/2018, quando determinada atividade econômica passar a ser considerada impeditiva no Simples Nacional, os efeitos da exclusão terão início a partir do ano-calendário seguinte ao da alteração que determinou o impedimento, ou seja, a partir de 01/01/2026.
Dito isso, interpretamos que, a partir de 01/01/2026, podem ser impedidos de optar ou de se manter no Simples Nacional se auferirem receita de locação de imóveis próprios as empresas que tenham receitas decorrentes de locação de imóveis.
Conclusão
As alterações trazidas pela Reforma Tributária representam um marco relevante no cenário do Simples Nacional, especialmente para empresas que exercem atividade de locação de imóveis próprios. A retirada da exceção que permitia essa prática quando havia incidência de ISS elimina qualquer brecha legal, tornando a vedação absoluta.
É imprescindível que os contribuintes que ainda exploram essa atividade com base na regra anterior fiquem atentos ao novo enquadramento. Ainda que os efeitos da exclusão comecem apenas em 2026, o impacto na organização societária e tributária já começa agora. A adequação antecipada pode evitar autuações, exclusões involuntárias do regime e complicações fiscais no futuro próximo.
A transição requer atenção redobrada aos códigos de atividade (CNAEs), análise da origem das receitas e, se necessário, reestruturação das operações empresariais. Estar preparado é o diferencial entre a regularidade fiscal e o risco de penalidades.
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