Por: Elisandra Gomes
A Lei Complementar nº 214/2025, ao regulamentar a Reforma Tributária do Consumo, promoveu mudanças estruturais relevantes na tributação das operações com bens imóveis. Os artigos 251 a 253 inauguram um regime específico para essas operações, redefinindo hipóteses de incidência do IBS e da CBS, critérios de enquadramento de pessoas físicas como contribuintes e novas obrigações acessórias relacionadas à formalização dessas operações.
Do ponto de vista prático, trata-se de um dos capítulos mais sensíveis da reforma, pois atinge diretamente locadores, incorporadores, construtores, investidores imobiliários e pessoas físicas que atuam de forma recorrente no mercado imobiliário, ainda que sem CNPJ.
1. Regime específico para operações com bens imóveis
O artigo 251 estabelece que as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apuram o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas a um regime específico, com regras próprias de incidência, base de cálculo, exceções e ajustes.
Um ponto central do dispositivo é a abrangência do conceito de contribuinte, alcançando pessoas físicas que, embora não constituídas como empresas, atuem com habitualidade ou relevância econômica no mercado imobiliário.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS?
A pessoa física será considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, ocorrer qualquer das seguintes situações:
a) Locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis (Receita superior a R$ 240 mil no ano; e Operações envolvendo mais de três imóveis distintos);
b) Alienação ou cessão de direitos envolvendo mais de três imóveis distintos.
c) Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos cinco anos.
Além disso, o enquadramento pode ocorrer no próprio ano-calendário, caso os limites sejam ultrapassados, o que exige atenção do contribuinte ao volume e à natureza das operações realizadas.
2. Operações imobiliárias sujeitas ao IBS e à CBS
O artigo 252 define, quais operações com bens imóveis passam a ser tributadas pelo IBS e pela CBS, entre elas:
a) alienação de imóveis, inclusive por incorporação imobiliária e parcelamento do solo;
b) cessão onerosa e demais atos translativos de direitos reais;
c) locação, cessão onerosa e arrendamento;
d) serviços de administração e intermediação imobiliária;
e) serviços de construção civil.
Além disso, equipara à locação outras figuras jurídicas, como cessão de uso, permissão de uso, servidão e direito de passagem, reforçando a amplitude da incidência.
3. Hipóteses de não incidência e exceções relevantes
A LC nº 214/2025 traz exceções, que demandam atenção na análise de cada operação:
• Permuta de bens imóveis: não há incidência sobre o valor do imóvel permutado, entretanto a torna (diferença paga em dinheiro) permanece tributável.
• Direitos reais de garantia (como hipoteca e alienação fiduciária): não sofrem incidência.
• Operações realizadas por fundos patrimoniais (Lei nº 13.800/2019);
• Operações que não caracterizem atividade econômica do contribuinte.
O exemplo clássico: a venda eventual de imóvel residencial por pessoa física, sem habitualidade ou vinculação com atividade econômica, não gera IBS nem CBS.
4. Locação residencial de curto prazo e equiparação à hotelaria
Um dos pontos de maior impacto prático está no artigo 253, que determina que a locação residencial por período não superior a 90 dias, quando realizada por contribuinte do regime regular, será tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Na prática, isso significa que as locações de temporada, aluguel por aplicativos ou plataformas digitais, e contratos de curta duração, quando realizados por contribuintes enquadrados no regime regular, deixam de ser tratados como simples locação imobiliária e passam a sofrer tributação típica de prestação de serviços.
5. Novos documentos fiscais e obrigações acessórias
Embora este artigo trate essencialmente da incidência material, seus efeitos se refletem diretamente no ambiente dos documentos fiscais eletrônicos e das obrigações acessórias, especialmente no contexto da Reforma Tributária do Consumo (RTC).
Destacam-se:
a) Ampliação do uso de documentos fiscais eletrônicos para operações imobiliárias realizadas por contribuintes do regime regular;
b) Necessidade de classificação tributária adequada (cClassTrib) nos documentos fiscais;
c) Integração das operações imobiliárias à apuração assistida do IBS, com base nos dados informados em DF-e;
d) Tendência de criação ou consolidação de documentos específicos para operações imobiliárias, em linha com os indicadores já previstos em Notas Técnicas (como a futura NF-e de Alienação de Bens Imóveis NFe ABI);
e) Reflexos em declarações e eventos relacionados a regimes específicos.
6. Considerações finais
Os artigos 251 a 253 da LC nº 214/2025 representam uma mudança de paradigma na tributação das operações com bens imóveis, especialmente ao trazer a pessoa física recorrente para o centro do sistema e ao aproximar determinadas locações da lógica de prestação de serviços.
A correta interpretação desses dispositivos será determinante para evitar autuações, planejar operações imobiliárias, avaliar impactos financeiros, e assegurar conformidade com o novo modelo de apuração do IBS e da CBS.
Em um cenário de apuração cada vez mais baseada em dados, documentos fiscais e cruzamentos eletrônicos, antecipar ajustes e revisar estratégias tributárias deixou de ser opção e passou a ser necessidade. E, para quem busca apoio nessa adaptação, a Econet oferece suporte à Reforma Tributária e às obrigações acessórias. Conte com nossa experiência para solucionar suas dúvidas e estar por dentro das mudanças que estão ocorrendo com a nova reforma.
