Atualmente, a receita obtida com a venda de imóveis pode ser tratada e tributada de maneiras diferentes, dependendo de como a empresa lida com esse bem:
- Receita operacional – acontece quando o imóvel faz parte do estoque da empresa, ou seja, quando a atividade dela é justamente comprar e vender imóveis. Por exemplo, uma incorporadora que constrói prédios para revender. Nesse caso, há cobrança de PIS/Pasep e Cofins sobre a receita, seguindo as regras do regime tributário adotado. As alíquotas variam, mas podem chegar a cerca de 9,25%.
- Receita não operacional (outras receitas) – ocorre quando a empresa não tem como atividade principal a venda de imóveis e decide vender um bem que estava registrado como investimento ou patrimônio, como a sede da empresa ou um terreno que não fazia parte do estoque. Nessa situação, não há cobrança de PIS/Cofins, independentemente do regime adotado (cumulativo ou não cumulativo).
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Quanto ao ICMS, vale lembrar que hoje ele não se aplica à venda de imóveis, seja qual for a situação.
Mudanças trazidas pela Reforma Tributária
Com a chegada da Reforma Tributária sobre o consumo – prevista pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025 – esse cenário vai mudar bastante. PIS, Cofins, ISS e ICMS serão substituídos por dois novos tributos: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Já os tributos sobre o lucro, como IRPJ e CSLL, continuam funcionando como antes, pois estes tributos não foram alterados pela reforma.
No setor imobiliário, a Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças importantes, incluindo um regime específico para operações com imóveis, que passou a ser incluído como regime específico do IVA Dual:
- Maior alcance da tributação: hoje os Estados, os Municípios e o Distrito Federal não cobram ICMS na venda de imóveis, contudo, a partir de 2029, o IBS vai passar a incidir também sobre a venda de imóveis que hoje não são tributados. Isso significa que até mesmo empresas que vendem imóveis de forma eventual, e não como atividade principal, poderão pagar imposto sobre essa operação.
- Redutores de alíquota e de base de cálculo: foram inseridos nos artigos 257 a 261 da LC 214/2025 para reduzir o impacto do aumento da carga tributária. O objetivo é suavizar a transição, já que antes não havia cobrança de ICMS na venda de imóveis e, portanto, o setor não estava acostumado a esse tipo de imposto.
- Dedução na base de cálculo do IBS: a partir de 2029, será possível descontar, do cálculo do imposto, os valores de bens e serviços comprados entre 01.01.2027 e 31.12.2032 para obras de incorporação, loteamento ou construção, conforme artigo 488 da LC 214/2025. Estas aquisições precisam ter sido tributadas pelo ICMS ou ISS, acompanhadas do respectivo documento fiscal idôneo para a operação e contabilizadas como custo de produção dos referidos bens imóveis.
- Uso de créditos de IBS e CBS: as empresas poderão aproveitar créditos desses tributos sobre suas aquisições, mas com algumas limitações. Isso significa que determinados gastos vão poder reduzir o valor final de imposto a pagar, mas nem todos serão aceitos pela lei.
- Novas obrigações acessórias: para aumentar a fiscalização, foi criado o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será como um inventário nacional de imóveis urbanos e rurais. Além disso, a emissão de documentos fiscais eletrônicos passará a ser obrigatória, permitindo mais transparência e controle.
Regras de transição e alíquotas definidas
Outro ponto relevante está no momento da cobrança dos novos impostos. Para vendas de imóveis, a tributação acontecerá quando o bem for vendido de fato, conforme determina o artigo 254 da Lei Complementar nº 214/2025. Já nos casos de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo, o imposto poderá ser recolhido a cada pagamento recebido, funcionando como um regime de caixa, de acordo com o artigo 262 da mesma Lei Complementar.
Existem também regras de transição que merecem atenção. Operações iniciadas até 2029 podem manter o Regime Especial de Tributação (RET), que limita a carga tributária a no máximo 4% (distribuída entre IRPJ, CSLL e CBS) sobre a venda. Esse regime substitui o pagamento do IBS e da CBS e pode ser vantajoso em alguns casos, embora restrinja o aproveitamento de créditos.
Além disso, algumas alíquotas já estão definidas:
a) Na incorporação imobiliária pelo RET, a CBS será de 2,08%, ou 0,53% no caso do Programa Minha Casa Minha Vida.
b) No parcelamento do solo, a CBS será de 3,65%.
Planejamento e próximos passos para empresas e consumidores
Em resumo, ainda que os percentuais gerais do IBS e da CBS estejam em discussão, o setor imobiliário já conhece parte das regras que irão impactar as operações futuras. Isso significa que empresas e incorporadoras precisarão planejar melhor suas vendas, contratos e registros contábeis. Para os consumidores, pode haver reflexos nos preços finais, já que uma carga tributária maior tende a ser repassada, ao menos em parte, para o valor dos imóveis.
Os clientes da Econet têm acesso a explicações detalhadas e exemplificadas sobre o novo regime de imóveis, além de ferramentas que ajudam a compreender cada etapa da Reforma Tributária.
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