Com a Emenda Constitucional nº 132/2023, ficou definido um período de transição para a implantação do novo modelo de tributação sobre o consumo, que prevê a substituição gradual do PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
No que isso implica as operações de locação de bens imóveis na pessoa física?
Os artigos 251 à 270 da Lei Complementar n° 214/2025 regulamentam o regime específico da IBS e da CBS dos bens imóveis, trazendo regras específicas sobre as bases de cálculo, alíquotas.
Entre as operações, que estão sujeitas ao regime específico dos bens imóveis, estão as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Atualmente, quando do recebimento de aluguel, a pessoa física tributa sobre o rendimento apenas o imposto de renda, e com a Reforma Tributária deverá também recolher IBS e CBS sobre estes aluguéis.
Ou seja, mesmo que a pessoa física atualmente não recolha o PIS/Cofins, ICMS e ISS sobre esse rendimento, passará a recolher a CBS e o IBS, o que representará um aumento da carga tributária.
Contudo, nem todas as pessoas físicas serão contribuintes do IBS e da CBS, sendo que o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 especifica as hipóteses em que a pessoa física será considerada contribuinte desses tributos
Qual o fato gerador ?
Para locação, cessão onerosa e para o arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorre no momento do pagamento, de forma que o IBS e a CBS incidentes na operação serão devidos em cada pagamento, de acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, artigo 254, inciso III e § 2º.
Redução de alíquota
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, as alíquotas padrão de IBS e CBS ficam reduzidas em 70%, pela regra do artigo 261 da Lei Complementar n° 214/2025.
Por exemplo, se considerar a estimativa de alíquota padrão de 28% do governo federal, com a redução, nestas operações a alíquota do IVA Dual será de 8,40%.
Considerando que a base de cálculo é de R$ 900,00, o valor dos tributos é de R$ 75,60.
Imóvel para uso residencial
Na operação de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel para uso residencial, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. (Lei Complementar n° 214/2025, artigo 260)
Terei direito ao crédito como locador e inquilino nas operações de aluguel?
Abaixo serão apresentadas orientações envolvendo a apropriação de créditos pela locadora (crédito para trás) e a transferência a terceiros (crédito para frente).
Crédito para Trás:
Segundo o art. 302 da Lei Complementar nº 214/2025, empresas no regime específico de bens imóveis podem aproveitar créditos dos tributos pagos na compra de bens e serviços, seguindo as regras dos artigos. 47 a 56.
Crédito para Frente:
Os créditos podem ser transferidos para quem compra bens ou serviços relacionados ao imóvel, desde que não sejam para uso pessoal. Ou seja, o crédito pode “andar para frente” para o próximo contribuinte da cadeia, sendo o inquilino que avaliará as regras de crédito estabelecidas na Lei Complementar nº 124/2025.
Regime Opcional
Para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel firmado por prazo determinado, o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS à alíquota total de 3,65%, calculada sobre a receita bruta recebida, de acordo com o artigo 487 da Lei Complementar n° 214/2025.
Esse tema já foi assunto por aqui, podendo ser encontrado no Link abaixo:
IBS E CBS: ALÍQUOTA DE 3,65% SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
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