Quando a entidade adota o método do valor justo para mensurar propriedades para investimento, deve, em regra, aplicar essa política a todas as propriedades da categoria e reconhecer no resultado do período cada ganho ou perda decorrente da alteração do valor justo. A exceção para manter uma propriedade ao custo dentro desse modelo é restrita aos casos excepcionais previstos no item 53 da NBC TG 28 (R4) — Propriedade para Investimento.
A decisão pelo modelo de mensuração ocorre depois do reconhecimento inicial, que é feito pelo custo, incluindo os custos da transação. A partir daí, a entidade escolhe, como política contábil, entre o método do valor justo e o método do custo, observadas as categorias específicas do item 32A e a exceção do item 53 da norma.
O que é uma propriedade para investimento?
De acordo com a NBC TG 28 (R4) e com o CPC 28, propriedade para investimento é um terreno, uma edificação, parte de uma edificação ou ambos mantidos para obtenção de aluguel, valorização do capital ou as duas finalidades.
A classificação depende da finalidade econômica do bem, e não apenas de sua natureza física. Por isso, um imóvel pode ser propriedade para investimento, ativo imobilizado ou estoque, conforme o modo como a entidade o utiliza.
• São exemplos: terreno mantido para valorização de longo prazo; edifício alugado a terceiros; e imóvel desocupado, mas mantido para locação futura.
• Não são exemplos: imóvel usado pela própria entidade na produção, no fornecimento de bens ou serviços ou em atividades administrativas; e imóvel adquirido ou construído para venda no curso normal dos negócios.
Para comparar essa classificação com a lógica de bens efetivamente utilizados na atividade, consulte também o conteúdo da Econet sobre ativo imobilizado, depreciação e alienação de bens, elaborado em contexto voltado ao MEI.
O que significa mensurar pelo valor justo?
A NBC TG 46 (R2) — Mensuração do Valor Justo trata o valor justo como uma mensuração baseada no mercado. Em termos práticos, representa o preço de saída que seria obtido na venda do ativo, em uma transação ordenada entre participantes do mercado, na data da mensuração.
Isso significa que o valor justo não corresponde a uma estimativa baseada apenas na intenção da administração, no custo histórico ou no benefício particular que o imóvel produz para a entidade. A avaliação deve considerar as características que participantes do mercado levariam em conta, como localização, estado de conservação, restrições sobre o uso ou a venda e, para ativos não financeiros, o melhor uso possível que seja fisicamente viável, legalmente permitido e financeiramente exequível.
A entidade deve identificar o mercado principal do ativo ou, na ausência dele, o mercado mais vantajoso acessível. A técnica de avaliação e os dados utilizados precisam ser consistentes, documentados e compatíveis com as condições existentes na data de mensuração.
Como escolher entre valor justo e custo?
O reconhecimento inicial da propriedade para investimento é sempre pelo custo. Na mensuração subsequente, a entidade escolhe uma política contábil e deve aplicá-la de forma consistente, conforme o item 30 da NBC TG 28.
| Aspecto | Método do valor justo | Método do custo |
| Reconhecimento inicial | Custo, incluindo custos da transação. | Custo, incluindo custos da transação. |
| Mensuração subsequente | Valor justo na data de mensuração. | Regras do item 56: NBC TG 31, NBC TG 06 ou modelo de custo da NBC TG 27, conforme o caso. |
| Efeito no resultado | Ganho ou perda da variação do valor justo reconhecido no resultado do período. | Depreciação, perda por redução ao valor recuperável e resultado na baixa, conforme aplicável. |
| Depreciação | Não é registrada enquanto o imóvel estiver mensurado pelo valor justo. | É registrada quando cabível, de acordo com a norma aplicável. |
| Valor justo nas notas | É a própria base da mensuração contábil. | Deve ser divulgado, salvo a situação excepcional prevista na norma. |
| Aplicação da política | Em regra, a todas as propriedades para investimento. | Em regra, a todas as propriedades para investimento, observadas as exceções normativas. |
| Ponto de atenção Econet: a escolha do modelo é uma política contábil. A NBC TG 28 admite mudança voluntária apenas quando ela resultar em informação mais apropriada; a própria norma considera altamente improvável que a passagem do valor justo para o custo produza apresentação mais adequada. |
Quando o valor justo pode ser considerado não mensurável de forma confiável?
A exceção do item 53 é restrita. A presunção de que o valor justo pode ser mensurado com confiabilidade de forma contínua só pode ser afastada em casos excepcionais, quando, no reconhecimento inicial da propriedade — ou quando um bem existente passa a ser propriedade para investimento —, o mercado de imóveis comparáveis está inativo e não existem mensurações alternativas confiáveis.
Para uma propriedade em construção, a entidade pode mensurá-la pelo custo até que o valor justo se torne mensurável com confiabilidade ou até a conclusão da construção, o que ocorrer primeiro. Nos demais casos abrangidos pela exceção, o imóvel segue a base de custo prevista pela norma até sua alienação.
Se a propriedade já vinha sendo mensurada pelo valor justo, a entidade deve continuar nesse modelo até a alienação ou até a mudança de uso prevista na norma, mesmo que as transações de mercado se tornem menos frequentes ou os preços fiquem menos disponíveis.
É obrigatório contratar avaliador independente?
Não. A NBC TG 28 incentiva, mas não torna obrigatória, a mensuração por avaliador independente com qualificação profissional reconhecida e experiência recente na localização e na categoria da propriedade. Mesmo com laudo externo, a administração continua responsável pela política contábil, pelos dados utilizados, pelos controles e pela adequada divulgação nas demonstrações contábeis.
Como contabilizar um ganho pelo valor justo?
Considere uma entidade com terreno classificado como propriedade para investimento. Antes da mensuração, o valor contábil é de R$ 20.000,00. Na data de reporte, o valor justo apurado é de R$ 22.000,00. O ganho é de R$ 2.000,00.
| Lançamento | Conta | Valor |
| Débito | Propriedade para investimento — terreno (Ativo Não Circulante — Investimentos) | R$ 2.000,00 |
| Crédito | Ganho com ajuste a valor justo (Resultado) | R$ 2.000,00 |
Depois do lançamento, o valor contábil do terreno passa a ser R$ 22.000,00. O ganho é apresentado no resultado do período, conforme o item 35 da NBC TG 28.
Como contabilizar uma perda pelo valor justo?
Agora considere que o mesmo tipo de terreno tinha valor contábil de R$ 20.000,00 e passou a apresentar valor justo de R$ 15.000,00. A perda reconhecida é de R$ 5.000,00.
| Lançamento | Conta | Valor |
| Débito | Perda com ajuste a valor justo (Resultado) | R$ 5.000,00 |
| Crédito | Propriedade para investimento — terreno (Ativo Não Circulante — Investimentos) | R$ 5.000,00 |
Após o registro, o valor contábil do terreno passa a ser R$ 15.000,00. A nomenclatura das contas pode variar conforme o plano de contas da entidade, mas a lógica de débito e crédito deve preservar o reconhecimento da perda no resultado.
Atenção: o reconhecimento contábil do ganho ou da perda pelo valor justo não define, por si só, o tratamento tributário da operação. A incidência de tributos e os possíveis efeitos de tributos diferidos exigem análise específica.
Em caso de alienação, a análise fiscal deve ser feita separadamente. Como apoio, a Econet também aborda os reflexos da Reforma Tributária na venda de imóveis.
Como funciona o método do custo?
No método do custo, a NBC TG 28 não determina um único tratamento para todos os casos. O item 56 separa a mensuração conforme a situação do ativo:
• propriedade mantida para venda: aplica-se a NBC TG 31;
• propriedade representada por direito de uso e não mantida para venda: aplica-se a NBC TG 06;
• demais propriedades para investimento: aplica-se o modelo de custo da NBC TG 27.
Nas situações abrangidas pela NBC TG 27, o valor contábil é formado pelo custo menos a depreciação acumulada e as perdas acumuladas por redução ao valor recuperável, quando aplicáveis. A entidade que utiliza o custo também deve estimar e divulgar o valor justo da propriedade, salvo a hipótese excepcional prevista na NBC TG 28.
O que deve ser documentado antes do fechamento?
Uma trilha de auditoria consistente reduz o risco de classificação inadequada, mensuração sem suporte e divulgação incompleta. Antes de encerrar o período, verifique:
• Classificação do imóvel: confirmar se a finalidade é aluguel, valorização do capital ou ambas, e separar bens ocupados pela entidade ou mantidos para venda.
• Reconhecimento inicial: documentar o custo e os custos da transação incluídos na mensuração inicial.
• Política contábil: registrar o modelo escolhido, as exceções aplicáveis e a consistência com os períodos anteriores.
• Mercado de referência: identificar o mercado principal ou, na falta dele, o mercado mais vantajoso acessível.
• Premissas e técnica de avaliação: guardar dados comparáveis, ajustes, laudos, cálculos e aprovações.
• Revisão dos lançamentos: conciliar o valor anterior, o ajuste reconhecido e o novo saldo contábil.
• Divulgações: preparar as notas explicativas exigidas para o modelo adotado.
• Efeitos fiscais: avaliar separadamente a tributação e os tributos diferidos, quando aplicáveis.
Quais informações devem aparecer nas notas explicativas?
As exigências variam conforme o modelo e as circunstâncias da entidade. Entre os principais pontos, destacam-se:
• política de mensuração: informar se a entidade utiliza valor justo ou custo;
• julgamentos de classificação: explicar critérios usados quando a classificação for difícil;
• métodos e premissas: descrever a técnica de avaliação e os principais dados utilizados;
• avaliador independente: informar a extensão em que o valor justo foi baseado em avaliação independente ou a inexistência desse trabalho;
• reconciliação de saldos: evidenciar adições, alienações, ganhos e perdas, transferências e outras movimentações relevantes;
• modelo do custo: divulgar métodos e taxas de depreciação, valores brutos e acumulados, perdas por redução ao valor recuperável e o valor justo da propriedade, quando mensurável.
A lista é orientativa e não substitui a leitura integral da NBC TG 28, da NBC TG 46 e das demais normas aplicáveis ao caso concreto.
Quais erros devem ser evitados?
• Confundir finalidade e natureza do bem: um edifício não é automaticamente propriedade para investimento; é preciso avaliar seu uso.
• Usar o item 5 como regra de escolha do método: o item 5 define a propriedade para investimento; a escolha e a aplicação da política estão principalmente nos itens 30 a 33.
• Selecionar imóveis individualmente para o valor justo: a política não pode ser aplicada apenas aos imóveis que apresentaram valorização.
• Levar a variação diretamente ao patrimônio líquido: no modelo do valor justo da NBC TG 28, o ganho ou a perda é reconhecido no resultado do período.
• Omitir o valor justo no modelo do custo: a norma exige sua divulgação, salvo a exceção específica.
• Alterar o modelo para suavizar resultados: a mudança de política exige informação mais apropriada e justificativa técnica.
Perguntas frequentes
1. Propriedade para investimento é igual a ativo imobilizado?
Não. A propriedade para investimento é mantida para aluguel, valorização do capital ou ambos. O ativo imobilizado é utilizado na produção, no fornecimento de bens ou serviços, para aluguel a terceiros em situações que não se enquadrem na NBC TG 28, ou para fins administrativos, conforme as normas aplicáveis. A finalidade do uso é decisiva para a classificação.
2. A entidade pode usar valor justo em um imóvel e custo em outro?
Em regra, não. A política escolhida deve ser aplicada a todas as propriedades para investimento. Existem categorias específicas no item 32A e a exceção excepcional do item 53, que precisam ser analisadas e documentadas.
3. O ajuste a valor justo é reconhecido no patrimônio líquido?
Não. No modelo do valor justo da NBC TG 28, o ganho ou a perda decorrente da alteração do valor justo é reconhecido no resultado do período.
4. A propriedade para investimento é depreciada no método do valor justo?
Não enquanto estiver mensurada pelo valor justo. Nesse modelo, a propriedade é atualizada ao valor justo e a variação é reconhecida no resultado. No modelo do custo, a depreciação é registrada quando aplicável, segundo a norma pertinente.
5. O laudo de avaliador independente é obrigatório?
Não. A norma incentiva o uso de avaliador independente qualificado e experiente, mas a contratação não é uma condição obrigatória. A entidade deve, em qualquer caso, demonstrar que a mensuração é confiável e adequadamente suportada.
6. A falta de transações recentes permite abandonar o valor justo?
Não automaticamente. Se a propriedade já vinha sendo mensurada pelo valor justo, a simples redução do volume de transações ou da disponibilidade de preços não autoriza a mudança para o custo. A entidade deve continuar no modelo até ocorrer uma hipótese de baixa ou mudança de uso prevista na norma.
7. O ganho contábil pelo valor justo gera tributação imediata?
Não necessariamente. O reconhecimento contábil e o tratamento tributário seguem regras próprias. A entidade deve avaliar a legislação fiscal aplicável e os possíveis efeitos de tributos diferidos, sem presumir que o lançamento contábil determine, sozinho, a incidência de tributos.
Como registrar com segurança
A mensuração de propriedades para investimento exige três cuidados centrais: classificar corretamente o imóvel, aplicar de forma consistente a política contábil escolhida e manter evidências suficientes para sustentar o valor reconhecido. No método do valor justo, a variação é levada ao resultado; no método do custo, o tratamento depende da situação prevista no item 56 da NBC TG 28.
Antes de fechar as demonstrações, revise a documentação da avaliação, os lançamentos e as notas explicativas. As versões vigentes das normas podem ser consultadas na página de Normas Brasileiras de Contabilidade do CFC.
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